房地产泡沫与政府调控的真实意图分析
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关于 2010 年房地产调控的笔记分析。
房价驱动因素
房价不是由统计局的平均收入决定，而是由精英阶层的购买力决定。房价由供求关系决定，商品房的稀缺性源于土地的稀缺性，而非房屋本身。
核心位置商品房具备充分的稀缺性：如果在北京海淀区工作，山海关再大的住宅也无法替代近郊区位置的需求。
房地产具有投资品和消费品的双重属性。人民币印多了，资金没有流向就会推高商品房价格。
调控的真实意图
表面目的：防范金融风险，维稳。
实际目的：垄断房地产市场，控制风险。土地垄断被地方政府掌握（无风险），商品房市场完全竞争（有风险），银行承担的风险全部由中央（国家）承担。国家队要抢夺房地产开发权。
方式：提高资金门槛，让民营开发商和投资客退出。一级市场（规划、拆迁、城市综合体开发）由国家队主导。
房租与公租房
公租房是政府进行房租垄断的里程碑。目的是在解决低收入群体居住权的同时，从房租中持续获取收益。
房租低的原因是中下层白领仍希望拥有自己的产权房，因此省吃俭用，愿意多人合租。一旦产权房希望破灭，他们会转向租住更舒适的独立住宅，房租会上涨。
关键观点
- 房价为什么会涨：基础流动性过剩。政府必须在房地产和农产品中选择承载超额货币。房价上涨牺牲体制外中下层白领，农产品价格上涨会导致社会动荡。
- 房价为什么不会跌：官有经济体制决定必须保持高增长。持有现金风险比持有任何商品都大。
- 下跌的唯一方式：相对滞涨。农产品价格翻倍增长时，房产相对滞涨。
- 体制内外分化：体制内（公务员、垄断企业）有保障房、福利房，容易解决；体制外（外资、私企员工）是房价受害者，同时也是被压榨维系金字塔的底层。
- 收入幻觉：月薪 15000 买不起北四环内房子不叫买不起，叫”傻空”（期望不切实际）。月薪 8000 在密云或河北也买不起、无法通勤才是真的买不起。
货币贬值的制度根源
中国高通胀是官有经济体制决定的：
- 庞大公务员队伍对货币消耗惊人
- 政府投资效率低（1 亿投资仅产生 3000 万效益）
- 高昂的腐败成本、高速费、关系成本
- 低附加值商品出口创汇后按汇率足额印钞，导致流动性过剩
物价与美国相比虽贵，但主要不是房地产问题，而是整体通胀。